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中國樓市的瘋狂陌路

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  中國樓市強強滾

 差不多就在台灣當局額手稱慶,今年全年經濟成長率(GDP)可望「保一成功」的同時,全球第二大經濟體-中國大陸,也對外公布今年第三季GDP年增6.7%(哇!好巧…今年一、二、三季剛剛好都是6.7%)。在官方記者會中,國務院發言人強調中國樓市對前三季GDP的增長貢獻了百分之8,是今年中國經濟得以繼續成長的關鍵角色。

中國樓市有多熱?近來適逢各大百貨周年慶檔期,請各位讀者想像一個畫面,一群人在門店廣場聚集排隊,時間一到,人群爭先恐後湧入賣場,只是人們搶購的不是數百或千把元的特價品,而是數百萬或上千萬元人民幣的房子。

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 根據官方最新統計,中國70個大中城市的房價已連續16個月上漲,8月更大漲1.5%;年漲幅更創下9.2%的近年新高,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,年漲幅高達21.2%到37.8%,還有部分二線城市如鄭州、廈門漲幅更逾四成。

影響所及,民眾買房、成為屋奴的負擔也愈來愈重。根據國際貨幣基金(IMF)最新發布的「全球房價觀察報告」(Global Housing Watch Report),2016年上半年全球各大城市「房價收入比」,排名前十位的中國大陸就占五個,分別是位居第一的深圳(38.36),第四、五、六、十位的香港(34.95)、北京(33.32)、上海(30.91)與廣州(25.85)。顯示中國一線城市的炒房投資風潮接近瘋狂程度。

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 金融面數據也呈現相同隱憂。中國人民銀行(大陸央行)上月中所公布的第三季金融統計數字,其中,九月新增人民幣貸款達1.22兆元(約新台幣5.7兆元),當中的個人房貸部分高達四成(不含各種化整為零的網路金融借貸(P2P)),反映中國市場資金明顯流向房市,及其可能引發的房市泡沫疑慮。

特別是中國地方政府習慣以土地財政、出讓土地使用權,來賺取租金與稅費,支應龐大的地方政府債務,房市泡沫破滅鐵定會產生一連串,讓中南海當局不甚樂見的骨牌效應。

更有甚者,房價一路不回頭地只漲不跌,無疑會對實體經濟造成嚴重打擊。因為地方政府、企業家們,即便是如你、我一樣的小老百姓,只要能買上一線城市精華地段上的一套房,這輩子(說不定下輩子也是)就可以吃穿不愁,坐享房地產飛漲的龐大利潤,哪有傻子會想要老老實實打卡上下班,做個只是為人作嫁的打工仔?

  中南海打房急急如律令

 於是,國家主席習近平、國務院總理李克強,都針對這次的樓市狂熱相繼出手,前者提出房地產去庫存,要區別對待,一市一策,一二線城市要防泡沫,三四線城市要同城鎮化相結合。後者則更具體要求,一線城市要控制住,二線城市要穩定住,三四線城市要活起來。而各地樓市調控的規定在今年十一黃金周前後陸續公告,自九月底起,超過廿座、涵蓋了一、二、三線的城市,發布了力度不一的樓市調控政策。

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 中央金融機關也沒有坐著看戲,從不同立場確認調控樓市的國策基調,中國人民銀行(大陸央行)上月中旬約談上海多家商業銀行,要求繼續嚴格執行房地產限貸政策後;上月底銀監會公開嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域,可以想見,接下來還會有配套財政、稅收、貨幣等改革制度不斷出台。

其實,中國打房不是新聞,但總是愈打愈漲,從2000年開始,中國房地產就一路在房市飆漲、調控打房、房市走緩、放寬信貸與限購措施、房市泡沫死灰復燃的惡性循環中「生生不息」。

  中國樓市為何暴衝?

 細究這一波中國房市暴衝的主因,約莫可分為短、中、長期三大層次進行分析。長期因素,自然是華人「有土斯有財」的傳統觀念,一胎化政策影響下,男方「有錢、有房、有車」早已成為婚姻市場中的基本配備;即便是已經有了一套房,有能力自然也要幫兒子存一套房,如果比有能力再多一點,多買幾套房就當成是穩賺不賠的「生意子」,比養兒防老有保障多了。

中短期因素則是自2008年金融海嘯以來,利率長期處於低檔,市場資金氾濫,四處尋找投資標的炒作;再加上去年中開始的「去庫存」,中央與地方不僅聯手抑制供給,更透過貨幣與租稅政策大量刺激需求,包括增加貨幣供給、提供租稅優惠、放寬限購管制及調降首付比例等,結果就是現在所看到的各種假離婚、出家人炒房產、瀕臨下市的上市公司賣了北京兩套房,立馬就可以由虧轉盈等亂象。

那麼,現在又該如何收場呢?

  最終結果會…房市崩盤?只漲不跌?高檔盤旋?

中國國務院發展研究中心研究員吳敬璉

中國國務院發展研究中心研究員吳敬璉

 中國重量級經濟學家吳敬璉上月中接受訪問時指出,中國目前所面臨的房市泡沫疑慮,其根本原因在於過多的貨幣供給,導致信貸大肆膨脹、槓桿率飆高的問題,他直白地說:

       「(政府)一隻手拚命發貨幣,另外一隻手想按住房價,這是做不到的。」

 是的。目前所推出各種林林總總的調控政策,不過只是治標不治本的止痛劑,若想要從根本解決中國樓市的只漲不跌怪象,就得細究其真正原因,打蛇打七寸,才有辦法藥到病除。換言之,只要貨幣政策定調中性偏寬鬆,利率持續在低檔盤旋,房地產基本上就是一盤長期保值、短期抗通膨的穩當好生意。

不過,若是房價明顯下跌,勢將牽動地方政府、開發商、購屋者與銀行等多方複雜利益。首先,房價與土地價格連動,房價跌,地方政府的地方債務肯定一飛沖天;其次,雖然開發商這幾年賺得荷包飽飽,但畢竟是屬於財務槓桿相對較高的產業,房價跌,肯定對開發商的貸/還款量能形成極大壓力;再來,房價跌,既有成千上萬的屋奴們該怎麼辦?眼看著自己辛苦攢來的資產價格不斷下跌,會不會乾脆斷頭不要了?會不會聯合起來拒繳房貸?

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最後倒楣的是銀行。地方政府、開發商、購屋者還不了錢,開始累積大規模壞帳,就有可能引爆系統性風險,導致整個國家陷入失序狀態,這可是花多少錢維穩都難以擺平,甚至還會動搖統治根基的超級惡夢。也就是說,中國樓市想要走到末路(或說泡沫破滅)的機率並不大,因為中國官方絕不會讓房市崩盤,甚至連房價明顯下跌都不大可能,但是繼續漲、漲、漲也不是辦法,眼下最有可能的是「盤」,使出「拖字訣」,以拖待變。

  中南海如何接招、再出招?

 只是,拖來拖去有可能拖出無法處理的燙手山芋…,筆者猜測,中南海的解套作法可能有:短期-分區對症下藥。針對一、二線城市,以盡可能縮小打擊面的方式,適度收縮貨幣供給或取消購屋稅負優惠;在三、四線城市方面,徹底檢討地方政府的土地財政思維,有效落實新型城鎮化,藉以拉抬去庫存的後續動能(畢竟習大大說了算,「去庫存」還是得繼續做下去…)。

中長期則是以房地產稅制改革與引導資金進入實體經濟為政策重點,前者是以重稅有效限制炒房的投資槓桿(不論是交易稅或持有稅都可以),翻轉當前以炒作為主的投資現況,讓房屋的居住功能得以彰顯,緩步回到以自住為主的消費市場正軌;後者則必須加快提高企業投資效率及勞動生產率,積極帶動實體經濟回溫,才能重拾社會對實體經濟的信心與興趣,進而帶動資金回流實體經濟,而非輪流炒作不同商品或資產(如炒房、炒股、炒匯…)等。

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 那,市井小民們又該如何自保呢?筆者建議(中國、台灣讀者皆適用):有點小錢的,記得買些黃金分擔風險;還算過得去的,想辦法在一線城市的精華(或勉強還可以的)地段買個單位(不用大、省點本,但保值功能極佳);其餘的,就靜待美國大選塵埃落定後,各國政府如何各顯本事吧!

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